מאת: אדר' עומרי זילכה. עריכה לשונית: אביעם בן נעים.
לפני כחודשיים אחד העוקבים אחר הבלוג כתב כך בחשבון הפייסבוק שלו:
התחדשות עירונית:
בניין ישן בן שלוש קומות נותן למרחב שלו סופרמרקט וחנות חיות, ספסלים לשבת ועצים שנותנים צל.
8 בניינים עם מעל 20 קומות נותנים לרחוב... כלום".
הפוסט עלה יחד עם תמונה של רחוב ברל כצנלסון בואכה כיכר זיו והוא מבקר בתמציתיות ודיוק את ההתחדשות העירונית במקום. גם אני, שגר בשכונה וצופה מהצד על השינויים במקום זה כבר כמה שנים, לא יכולתי שלא לחוש באותה תחושת אכזבה של הכותב, ולכן החלטתי לכתוב את נקודת מבטי על הפרויקט.
הפרויקט במבט מרמת חן הסמוכה
מבטים לפרויקט מרחוב ברל
בשנים האחרונות הפכו המושגים "ציפוף מרכזי הערים" ו"התחדשות עירונית" לשגורים בפי אדריכלים, מתכננים ומי שמתווה מדיניות בתחום, ולא בכדי. לאור הגידול המואץ באוכלוסיית המדינה והצורך לספק קורת גג לכולם יש הסכמה רחבה כי יחידות הדיור שיש לספק צריכות להיות ממוקמות ברובן במרכזי הערים וזאת על מנת למנוע הקמה של שכונות חדשות על שטחים פתוחים בשולי העיר. במילים אחרות המשוואה פשוטה - להצטופף בפנים כדי לא לזלוג החוצה. לכן כאשר החלו לדבר לפני יותר מעשור על התחדשות עירונית ברחוב ברל כצנלסון שבמרכז זיו בנווה שאנן, היה ניכר כי מדובר בבשורה גדולה לשכונה ואולי אף לעיר כולה. בימים אלו מסתיימת בניית הפרויקט, אשר זכה לכינוי "פרשקובסקי" על שם החברה הקבלנית אשר בנתה אותו, וזה הזמן לתהות אם העיר והשכונה אכן יצאו נשכרות מהפרויקט.
כאמור פרויקט הפינוי-בינוי ברחוב ברל כצנלסון החל כבר לפני יותר מעשור. בשנת 2011 אושרה התכנית לפיה ייהרסו שבעה בנייני שיכון ישנים ובהם 127 יחידות דיור, ובמקומם ייבנו 372 יחידות דיור. זה המקום להתעכב ולציין שהיחס בין יח"ד הקיימות לחדשות (מה שקרוי בלשון המקצועית "מכפיל") היה נמוך יחסית ועמד על 2.92, כלומר על יחידת דיור אחת שנהרסה בנו שלוש חדשות. את בנייני השיכון החליפו בעשרה בניינים אשר הגבוהים שבהם מגיעים ל-15 קומות. לאחר עיכובים רבים הבנייה במקום החלה באמצע העשור הקודם ושינתה לחלוטין את נוף הרחוב. במקום מבני שיכון בגובה שלוש קומות המוסתרים בחלקם על ידי צמחייה עשירה, הוקמו מבנים חדשים, בקנה מידה גדול מאלו שהיו וללא "מעטפת" הצמחייה שהייתה.
מימין חלקו התחתון של הרחוב הפונה לנחל זיו. משמאל חלקו העליון של הפרויקט משני צידי רחוב ברל
לפני שדנים בפרויקט, חשוב לי להגיד כי בעיניי התחדשות עירונית היא דבר מבורך! היא פתח למימוש פוטנציאל של מקומות, שיפור תנאי החיים של תושבים, הקמת מבנים בסטנדרטים חדשים, יצירת גיוון באוכלוסייה, אפשרות לספק תמהיל יחידות דיור, מתן מענה למחסור בשטחי ציבור כגון בתי ספר או גני ילדים וגם בשטחים ציבוריים פתוחים כמו גינות ופארקים, אפשרות לשפר תשתיות הנדסיות, לשדרג את המרחב הציבורי ואף להוציא שכונות שלמות ממצב של תדמית רעה. אולם על מנת שכל אלו יקרו, תהליכי התכנון צריכים להיות חכמים ולדעת לנצל את השעה על מנת שהעיר ותושביה יזכו ממה שההתחדשות יכולה להביא. בחיפה בה הנוף, הטופוגרפיה והצמחייה משחקים תפקיד משמעותי, יצירת התחדשות עירונית טובה ואיכותית היא מעשה מורכב אף יותר מאשר במקומות אחרים.
לאחר ההקדמה הזו היה מצופה שאברך על המוגמר ואמחא כפיים לרגל סיום בנייתו של הפרויקט, שהרי הוא כמעט שילש את מספר יחידות הדיור במקום ויישם הלכה למעשה את מדיניות הציפוף וההתחדשות העירונית, ועוד במקום מרכזי וחשוב. מבני השיכון הישנים והלא מתוחזקים פינו את מקומם לטובת בינוי חדש בסטנדרטים עכשוויים, והדיירים הוותיקים קיבלו דירות חדשות. בנוסף הרחוב עצמו שופץ כולל טיפול במדרכות ונטיעת עצים חדשים, ואף מוקם בימים אלו גן משחקים חדש במרכז הפרויקט עם חיבור חדש (בגרם מדרגות) אל גבעת השבשבת הצמודה אל הפרויקט.
החיבור לגבעת השבשבת הנבנה בימים אלו
אולם מבט מפוכח יותר על הפרויקט מראה כי העיר ותושביה קיבלו ממנו מעט מדי. ראשית יש לציין את החטא הגדול ביותר בתוכנית והוא חסימת המבט מערבה מגבעת השבשבת. לאלה מכם שאינם מכירים, הגבעה הינה שטח פתוח עם נוף של 360 מעלות מהים ועד לאוניברסיטה, ממרכז הכרמל ועד להרי הגליל. הגבעה אומנם מוזנחת מאוד אולם היא אחד המקומות היפים בעיר ומנקזת לתוכה את המהות של העיר - להביט לנוף הרחוק מלב העיר (לקריאה נוספת עליה ראו כתבה בעניינה). העובדה שפרויקט בינוי חשוב ככל שיהיה "גנב" לציבור חלק מהנכס המדהים הזה הינה בבחינת חטא, ומי שאישר בניית מגדלים גבוהים על חשבון הנוף הפתוח כנראה לא מבין על אילו ערכים העיר הזו מבוססת.
הפרויקט בבניה מסתיר את הנוף מערבה מגבעת השבשבת
בהמשך ניתן לתהות מדוע אין שום שימוש אחר שהוכנס למבנים מלבד מגורים. הפרויקט יושב במקום מרכזי, נגיש ומבוקש כל כך וניתן היה לצפות שיהיו בו שימושיים ציבוריים כאלה ואחרים או מסחר בקומת הקרקע. מרכז זיו עמוס בקונים ובמבלים ויש ביקוש אדיר לעוד שטחי מסחר בו. אלו יכלו להיפתח בקומה הראשונה של מבני המגורים (לפחות באלה הקרובים למרכז עצמו) ובכך להמשיך את האופי הפעיל של מרכז זיו ו"למשוך" אותו עוד קצת לתוך השכונה. במקום זה קיבלנו בקומת הקרקע דירות במקרה הטוב וקירות תמך במקרה הרע. יתרה מכך, שכונת נווה שאנן סובלת ותסבול בעתיד (עם הגידול במספר התושבים זה) ממחסור בשטחים עבור מבנים ומוסדות ציבור ופרויקט זה יכול היה לתת מענה לסוגיה.
דבר נוסף עליו יש לתת את הדעת הוא המרחב הציבורי הסמוך לתכנית, אשר גם הוא לא יצא נשכר מהפרויקט. גבעת השבשבת אותה הזכרתי קודם משוועת כבר שנים לשיפוץ רציני שיממש את הפוטנציאל שבה, ומן העבר השני של הפרויקט נחל זיו (המתחיל במגרש החניה הגדול שבקרבת סניף ה"סופר פארם") יכול היה לקבל טיפול על ידי הוספת רחבת כניסה קטנה עם ספסל, שלט הסבר והצללה. לחלקכם אולי יישמע מוזר הקשר בין שיפוץ האתרים האלה לפרויקט, אולם זה המקום להזכיר את המונח "מטלת יזם" הנהוגה בפרויקטים מסוג זה, במהלכה היזמים מקבלים "מטלה" ציבורית כזו או אחרת כחלק מהתוכנית על מנת לשפר דבר מה במרחב הציבורי. נוסף לשני האתרים אשר לא קיבלו התייחסות, יש לבחון גם את רחוב ברל עצמו. הרחוב אומנם עבר שדרוג אך ניתן היה לצפות שרחוב חדש בשנת 2023 בשכונה שטוחה יכלול גם שביל אופניים - והדבר לא נעשה. נכון שכרגע השביל הזה היה "יתום" אולם לאור העובדה כי הסביבה כולה עומדת בפני שינויים מבניים גדולים, מקטע השביל הזה יכול היה להתחבר לעוד מקטעים בהמשך אילו היה מוקם.
הרחוב לא יוצא נשכר מהפרויקט שלא תורם לו דבר
אי אפשר שלא להתאכזב כאשר בוחנים את הפרויקט. נכון שקיבלנו דירות חדשות, מבנים חדשים וציפוף במקום מרכזי מאין כמותו, אולם ההתחדשות שקיבלנו היא בעיקרה מבנית ולא עירונית. מוסדות תכנון טובים היו צריכים לנווט את הפרויקט כך שייתן הרבה יותר לסביבה שלו. פרויקטים מסוג זה הם המנוע שיכול לשפר את האיכויות של הערים שלנו, ותכנונם צריך להתחיל בבחינה של השילוב בין הפרויקט לעיר ושל התרומה שלו אליה, ולא בחישוב מספר יחידות דיור וכניסה לחניות. יחד עם זאת אזכיר כי התכנית נחשבת לאחת התוכניות החדשות בתחום בעיר, מאז נלמדו הרבה לקחים וכולי תקווה שכאשר נראה פרויקטים בקנה המידה הזה בעתיד, נקבל תוצאה עירונית טובה הרבה יותר.
לפחות יוצאות מהפרויקט זוויות יפות לתמונות